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本基金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结构等）、商业地产周期（供需结构、租金和资产价格波动等）、以及其他可比投资资产项目的风险和预期收益率来判断目标公司持有商业物业当前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础上，基金将深入调研目标公司所持商业物业的基本面（包括位置、质量、资产价格、出租率、租金价格、租户、租约、现金流等）和运营基本面（包括定位、经营策略、租赁能力、物业管理能力等），通过合适的估值方法评估其收益状况和增值潜力、预测现金流收入的规模和建立合适的估值模型。

本基金将根据投资需要参与所投资项目商业运营并代表持有人行使股东权利，并与目标公司服务机构签订相应的股权回购协议以及建立运营绩效保证机制，力争获取稳定的租金收益，具体交易结构详见本招募说明书第十部分和第十一部分。

2、固定收益资产投资策略

本基金投资目标公司前的基金资产以及投资目标公司后的剩余资产、本基金获得的分红款、本基金对目标公司股权的退出款在按照《基金合同》约定进行分配或支付前，可全部投资于依法发行或上市的债券和货币市场工具等固定收益类资产。

本基金将采用持有到期策略构建投资组合，以获取相对确定的目标收益。首先对存款利率、回购利率和债券收益率进行比较，并在对封闭运作期内资金面进行判断的基础上，判断是否存在利差套利空间，以确定是否进行杠杆操作；其次对各类固定收益资产在封闭运作期内的持有期收益进行比较，确定优先配置的资产类别，并结合各类固定收益资产的市场容量，确定配置比例。本基金将对整体固定收益组合久期做严格管理和匹配，完全配合基金合同期限内的允许范围。

投资决策委员会将定期或不定期召开会议，确定本基金固定收益资产各类属的配置比例、组合的杠杆水平等目标区间。本公司信用评估团队依托基金管理人信用分析系统评估债务人的相对违约率并确定个券的信用评级，为本基金的组合构建和调整提供标的建议。本基金将依据投资决策委员会决议和信用分析团队的建议制定具体的配置和调整计划，进行固定收益投资组合的构建和日常管理。

3、权益类资产投资策略

在严格控制风险、保持资产流动性的前提下，本基金将根据发行人的基本面情况，并结合对市场流动性、上市后表现的预期，适当参与股票等权益类投资，以增加基金收益。

九、基金的业绩比较基准

十年期国债收益率+1.5%

其中，十年期国债收益率是指中央国债登记结算有限责任公司在每个交易日公布的十年期银行间国债到期收益率。本基金投资于优质的商业物业，获取稳定的租金回报，“十年期国债收益率+1.5%”作为业绩比

较基准可以较好地反映本基金的投资目标。如果相关法律法规发生变化，或者有更权威的、更能为市场普遍接受的业绩比较基准推出，经基金管理人与基金托管人协商，本基金可以在报中国证监会备案后变更业绩比较基准并及时公告，而无须召开基金份额持有人大会。

十、基金的风险收益特征

本基金在封闭运作期内投资于目标公司股权，以获取商业物业租金收益为目标，因此与股票型基金和债券

型基金有不同的风险收益特征，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。十一、基金的投资组合报告

基金管理人的董事会及董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

基金托管人上海浦东发展银行股份有限公司根据本基金合同规定，于2019年01月18日复核了本报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。本报告中财务资料未经审计。

本报告期自2018年10月01日起至12月31日。

1、报告期末基金资产组合情况

序号项目金额（元）占基金总资产的比例（%）

1权益投资58,226,417.590.98

其中：股票58,226,417.590.98

2基金投资--

3固定收益投资4,708,210,650.0079.32

其中：债券4,708,210,650.0079.32

资产支持证券--

4贵金属投资--

5金融衍生品投资--

6买入返售金融资产--

其中：买断式回购的买入返售金融资产--

7银行存款和结算备付金合计168,953,465.272.85

8其他资产1,000,600,186.4216.86

9合计5,935,990,719.28100.00

2、报告期末按行业分类的股票投资组合

（1）报告期末按行业分类的境内股票投资组合

代码行业类别公允价值（元）占基金资产净值比例(%)

A农、林、牧、渔业--

B采矿业--

C制造业39,335,771.791.19

D电力、热力、燃气及水生产和供应业--

E建筑业--

F批发和零售业--

G交通运输、仓储和邮政业--

H住宿和餐饮业--

I信息传输、软件和信息技术服务业--

J金融业50,145.800.00

K房地产业18,840,500.000.57

L租赁和商务服务业--

M科学研究和技术服务业--

N水利、环境和公共设施管理业--

O居民服务、修理和其他服务业--

P教育--

Q卫生和社会工作--

R文化、体育和娱乐业--

S综合--

合计58,226,417.591.77

（2）报告期末按行业分类的港股通投资股票投资组合

注：无。

3、报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名股票投资明细

序号股票代码股票名称数量（股）公允价值（元）占基金资产净值比例（％）1002531天顺风能4,000,00017,800,000.000.54

2601155新城控股500,00011,845,000.000.36

3601877正泰电器284,4146,717,858.680.20

4002050三花智控300,0003,807,000.000.12

5600566济川药业100,0003,353,000.000.10

6002507涪陵榨菜150,0003,240,000.000.10

7601138工业富联222,6382,442,338.860.07

8000002万科Ａ100,0002,382,000.000.07

9600048保利地产200,0002,358,000.000.07

10001979招商蛇口130,0002,255,500.000.07

4、报告期末按债券品种分类的债券投资组合

序号债券品种公允价值（元）占基金资产净值比例（％）

1国家债券--

2央行票据--

3金融债券1,004,714,700.0030.50

其中：政策性金融债--

4企业债券3,675,142,950.00111.58

5企业短期融资券--

6中期票据28,353,000.000.86

7可转债（可交换债）--

8同业存单--

9其他--

10合计4,708,210,650.00142.94

5、报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名债券投资明细

序号债券代码债券名称数量(张)公允价值（元）占基金资产净值比例（％）

115504718华泰G13,000,000299,550,000.009.09

2155057G18龙源22,800,000280,168,000.008.51

311227315金街012,640,000268,488,000.008.15

413601415福投债2,600,000259,896,000.007.89

512245015齐鲁债2,500,000252,450,000.007.66

6、报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前十名资产支持证券投资明细注：无。

7、报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名贵金属投资明细

注：无。

8、报告期末按公允价值占基金资产净值比例大小排序的前五名权证投资明细

注：无。

9、报告期末本基金投资的股指期货交易情况说明

（1）报告期末本基金投资的股指期货持仓和损益明细

注：本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。

（2）本基金投资股指期货的投资政策

本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。

10、报告期末本基金投资的国债期货交易情况说明

（1）本期国债期货投资政策

本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。

（2）报告期末本基金投资的国债期货持仓和损益明细

注：本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。

（3）本期国债期货投资评价

本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。

11、投资组合报告附注

（1）

本基金投资的前十名证券中本期没有发行主体被监管部门立案调查的、或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的证券。

（2）

本基金投资的前十名证券没有超出基金合同规定的证券备选库。

（3）其他资产构成

序号名称金额（元）

1存出保证金219,690.47

2应收证券清算款606,459.87

3应收股利-

4应收利息57,444,036.08

5应收申购款-

6其他应收款-

7待摊费用-

8其他942,330,000.00

9合计1,000,600,186.42

注：其他为物业收益权投资。

（4）报告期末持有的处于转股期的可转换债券明细

注：无。

（5）报告期末前十名股票中存在流通受限情况的说明

序号股票代码股票名称流通受限部分的公允

价值（元）占基金资产净值比例（%）流通受限情况

说明

1601877正泰电器6,717,858.680.20锁定期股票

2601138工业富联2,442,338.860.07锁定期股票